Rechtsanwalt Oliver John
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Mieterhöhung trotz Mietendeckel?

Die Berliner sind es gewohnt, dass die Dinge manchmal länger dauern. Aber dass eine Schutzvorschrift 9 Monate lang reifen muss, ist doch neu.

1. Der Mietendeckel

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, auch Mietendeckel genannt, ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Dort gibt es eine 8 Monate zurückwirkende Deckelung der Mieten ab 18.06.2019 und das Verbot, eine höhere Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Versprochen war, dass die Mieten für mindestens 5 Jahre auf neu ermittelte Tabellenwerte „eingefroren“ werden. Auch die rückwirkende Regelung in den Juni 2019 hinein hinterließ den Eindruck, dass die Mieterschaft etwas vom Vertragspartner zurückerhalten würde.

2. Die Schattenmiete

Der Vergleich mit einem etwas Gefrorenem, also zum Beispiel mit einem eingefrorenen Wassertopf, passt für diese bundesweit neue Rechtslage nicht so richtig.

Der Begriff „Deckel“ trifft es da schon eher. Denn ein Deckel sitzt auf einem Topf, dessen Inhalt auch dann weiter auf dem Herd brodelt, wenn der Deckel drauf ist. Das Wasser in diesem Beispiel wäre die Nettomiete, an die der Vermieter bereits beim ersten Entfernen des Deckels wieder herankommen will. Zutaten hineingeben, also zum Beispiel eine Erhöhung dieser Nettomiete vornehmen, kann auch während des geltenden Mietendeckels erfolgen. Nur tatsächlich bezahlen muss der Mieter diesen neuen Betrag erst dann, wenn das Gesetz von einem Gericht gekippt wird oder es bei der Laufzeit bis 23.02.2025 bleibt.  

Als Mieter hätte man sich eher das Bild eines kompakten Eisblocks gewünscht, der auch jede Veränderung im Innern verhindert hätte. Aber dies gab die Verfassungslage für Berlin wohl nicht her. So macht der Mietendeckel eine Mieterhöhung nicht unwirksam, sondern verschiebt den beabsichtigten Schutz vor dieser Mietveränderung auf einen späteren Zeitpunkt. Dies sind entweder die gewollten 5 Jahre Laufzeit oder ein gerichtlich angeordnetes Verschwinden.  Dann poppt aber die über die Jahre hinweg im Hintergrund vereinbarte Miete, die Schattenmiete, wieder auf und ist ab dem nächsten Monat in voller Höhe fällig. Die jetzt auf Wohnungssuche gehenden Mieter müssen sich daher vor Augen führen, dass die monatliche Belastung anhand der Schattenmiete geprüft werden sollte. Die Vermieter teilen üblicherweise auch diese mit, was als Eingriff in die Wohnungswirtschaft und den Gesetzessinn durchaus kritikwürdig sein kann. Aber der Mietendeckel wird so oder so nur eine beschränkte Zeit in Berlin Gültigkeit beanspruchen, während das bezahlbare Wohnen doch eher auf längere Zeit danach geplant wird.  

3. Erhöhung der Schattenmiete

Die Schattenmiete kann im Hintergrund auch mit 15% alle 3 Jahre erhöht werden. Nach der gesetzlichen Vorgabe musste bis 23. April 2020, also mitten in die Zeit der Kontaktbeschränkungen, jedem Mieter zur Junimiete 2019 eine schriftliche Auskunft erteilt werden. Die Verunsicherung war groß und zusammen mit den laufenden Anfechtungs-verfahren, genauer gesagt den Normenkontrollklagen am Bundesverfassungsgericht, noch schwieriger in der anwaltlichen Beratung aufzufangen.   

Jedoch beließen es viele Vermieter nicht bei dieser Information und sandten die üblichen Mieterhöhungen mit finanziellem Blick auf den Berliner Mietspiegel weiter so zu, als ob es keinen Mietendeckel gab.

Dies ist zulässig, da nur das Fordern und Entgegennehmen einer höheren Miete als die am 18.06.2020 geltende, mit einem hohen Bußgeld belegt ist. Entsprechend werden die Mieter im Erhöhungsschreiben aufgefordert, nichts an der aktuellen Überweisung zu verändern. Diese Schreiben sind auch kein „Fordern“, sondern unterliegen als ablehnbare Bitte um Zustimmung der gerichtlichen Kontrolle.  

4. Mietsenkung ab 1. Dezember 2020

Das Gesetz regelt die Unzulässigkeit der über dem Mietendeckel liegenden Mieten über die Frage, wann ein Vermieter oder eine Vermieterin durch die Entgegennahme so einer Nettomiete auf seinem Konto, eine Ordnungswidrigkeit begeht. Diese Regelungen zum Bußgeld greifen aber erst 9 Monate nach dem 23.02.2020, also ab dem 23. November 2020.

Ab diesem Tage sind Mieter*Innen berechtigt, die Mitteillungen für Juni 2019 für eine komplizierte Berechnung der zulässigen Höchstmiete zu nutzen. Wenn die Wohnräume in einem Haus mit mehr als 2 Wohnungen liegen und nicht besonderes ausgestattet sind, muss ein Vermieter ab 20% über einem Tabellenwert mit einem empfindlichen Bußgeld rechnen. Dies ab dem 23.11.2020 und somit erstmals für die Dezembermiete 2020. Behält ein Vermieter den überhöhten Mietanteil, so verstößt er gegen ein Verbotsgesetz und muss diese Bereicherung ab 1.12.2020 zurückgeben. Erforderlich wird aber ein Antrag des Mieters auf Mietsenkung sein, auch wenn die schnelle Klärung der Miete im dringenden Interesse der Vermieter liegen dürfte.

5. Rückwirkende Erstattung?

Die überhöhte Miete war seit dem 18. Juni 2019 unverändert weiter zu zahlen und kann nicht rückwirkend zurückverlangt werden. Dies schon gar nicht für die Zeit zwischen dem 18. Juni 2019 und der Veröffentlichung der Entscheidung des Berliner Senats im Februar 2020. Denn ein rückwirkender Eingriff in bestehende Mietvereinbarungen ist mit dem Grundrechtschutz des Eigentums und dem rechtsstaatlichen Vertrauensschutz nicht zu vereinbaren. Aus diesem Grund wird man im Mietendeckel überall dort das Datum 23.02.2020 einsetzen müssen, wo noch 18.06.2019 steht.

Aber auch in den Monaten nach Februar 2020 fehlt dem Mietendeckel eine Bestimmung, die aus den bis November 2020 überhöht gezahlten Mieten eine ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters machen würde.

Der Mietendeckel vom 23.02.2020 bestimmt ausdrücklich, dass das Verbot der tatsächlichen Entgegennahme von verbotenen Mieten erst 9 Monate nach Erlass des Gesetzes gelten soll. Also erst für die am 23. November 2020 beginnende Zukunft.


 
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